老城区新盘改善项目升值潜力 一个优缺点都明晃晃的北四环旧改新盘

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紧邻北京北四环的小营，最近出现了一个纯商品房新盘，起名是像“霄云路8号”的朴实无华方式，名为“小营路5号”。

作为城市更新项目，小营路5号原身是四方大厦，独一栋15层的楼，去年启动更新改造，今年推向市场。作为紧邻北四环的纯新盘，共推出126套109-194平方米的住宅产品，预计明年1月中旬开盘，单价7万元/平方米左右。

新京报记者近日探访了这个颇受市场关注的旧改新盘，发现这是一个优点和缺点都明晃晃摆在眼前的项目，优势堪称“稀缺”，短板也十分显著。购房人所要选择的只有“取”，或者“舍”。

小营路5号摆在购房人面前的，似乎只有“取”和“舍”。

地段和价格都“稀缺”

亚运村是北京楼市的一个响亮地标，发展较早。1990年，北京亚运会举办，亚运村板块的房地产发展随之被带动。很快，亚运村从北京的一个城市边缘区发展为北京第一个成规模的高档居住区。之后，随着北京进入奥运时间，亚运村“升级”为亚奥板块。

小营路5号就是以前的四方大厦，为首创集团全资子公司首创经中打造的住宅类城市更新项目，旧写字楼“脱胎换骨”，将以全精装交付的住宅产品进入亚运村新房市场。

“四环的新房不好找了，而且还是北四环的。”小营路5号的销售顾问非常明白自家项目的最大优势在哪里。

紧邻北四环的房子，出行对地铁的依赖度没有五环外的楼盘那么高，但小营路5号依然有毗邻5号线和15号线两条地铁线的优势，距离惠新西街北口站1.3公里，距大屯路东站1.5公里。项目周边有令人羡慕的教育资源，包括陈经纶中学嘉铭分校、芳草地国际学校世纪小学、芳草地国际学校万和城校区、中国音乐学院附属北京实验学校本部校区。医疗资源也不用愁，中日友好医院近在咫尺，北京安贞医院也不远。

优势的地段、成熟的配套，7万元/平方米左右的定价，如此地段 如此价格，堪称“稀缺”。“预计不同层高、不同户型单价从69000元到71000元都会有，小户型单价更高一些。”销售顾问表示，目前排卡已近百名，预计明年1月中旬开盘。

朝向、采光和停车位让人摇头

然而，与“稀缺”优势搭配的，是让人无法无视的短板。

新京报记者进入项目大楼的第一个直观感受是，安家在此的业主，未来回家可能会感觉走进了一间写字楼的大堂，不怎么有回家的亲切感。由于是四方大厦的旧改项目，小营路5号只有一栋楼，从楼门口进入是标准的写字楼格局，先前台、后电梯。不过，销售顾问介绍，大楼北侧还会设置一个业主的进出口。

坐电梯上到14层样板间，老式建筑格局的气息扑面而来。西向一条长走廊连起了这一层两梯九户的每一套房。这意味着，你家窗户前可能时常有人从走廊经过，从私密性和宁静空间来说，与新时代的建筑不可同日而语。同时，这条横亘的长走廊也大大影响了产品的通透性和采光。

旧改项目改不了的格局：西向一条长走廊串起了一层所有住户。

小营路5号共计126套房源，包括109平方米、121平方米、139平方米、150平方米、194平方米户型，供应最多的是109平方米户型。

新京报记者体验样板间的结果是，户型最显著的短板是朝向和采光。由于只有一栋楼，除边户外的所有户型均为东西朝向。说是东西朝向，但西向被走廊隔开，实际上只有东向，通透性大打折扣。销售顾问称，“只要打开走廊的窗户，也算通透。”

此外还有两种边户户型，一种是139平方米的东北朝向户型，一种是194平方米的东南朝向户型。但销售顾问透露，“由于东南向是‘黄金角’，这套边户户型‘早已被内部抢光’。”

新京报记者在样板间里看到，朝东为连接卧室的独立阳台，东向视野不错，能远远看到望京SOHO。

看房人向女士看完样板间表示，装修有点儿像宾馆。销售顾问回答，“国企风格，比较低调保守。”

对于户型短板，销售顾问坦言，因为是旧楼改造，写字楼原有的主体结构改变不了，尤其是承重的部分无法打掉，“我们能改的都改了”。

“要挑户型、要南北通透、要满眼绿色景观，那只能去五环外找了。如果为了买位置，就没得挑了。”销售顾问说。

供应最多的109平方米户型。户型称得上方正，然而通透和采光是大问题。

另外一个购房人无法忽视的问题是，虽然四方大厦为70年产权，但已经使用了20年，剩下只有50年。“所以我们定价不高。不过，单价7万元的更主要原因是这个项目没有停车位，如果有停车位单价肯定得9万元以上了。”销售顾问坦诚地向看房人自揭短板。

“停车位的问题没法解决，要业主自己想办法。”销售顾问称，如果买这里的房子，只能自己找车位，或者在附近小区租车位，一个月500-600元，比如育慧西里、亚运花园、亚运豪庭，都可以租。

业内：先天短板不足以掩盖地段唯一性

和硕机构首席分析师郭毅认为，小营路5号在产品上确有局限性，但地段位置和总价的优势也同样客观存在。

郭毅分析说，“作为旧改项目，小营路5号确实在产品规划条件上存在先天的短板和不足，但这些不足以掩盖项目地段位置的唯一性，以及当前来说相对合理的市场价格，再加上周边丰沛的城市资源，赋予了项目很多的价值点。从单一项目来说，市场去化没有太大问题。”

郭毅表示，小营路5号周边鲜有其他在售项目可选，亚奥板块数得上的品质相对较高的产品已是10年前的远洋·万和城，再往前数，就是三四十年房龄的老旧产品了，没有办法和这个项目相比。

“从价格看，1000万元出头的总价门槛，在亚运村板块来说具备绝对的稀缺性，和周边房龄二三十年的老旧二手房相比，性价比优势突出。”郭毅说。

新京报记者 王海亮 摄影 王海亮

编辑 武新 校对 刘军

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